2006年的最后几天，好消息不断。 成都的领军地块有了着落，由于地块面积较大，已经达到了之前两个小区的规划，经过商议，如果没有合适的地块，可以暂不开发第二个小区。 绵阳、德阳、资阳、雅安、眉山、阿坝的开发地块一一确定。 德阳拿到的地块不错，在中心旌阳。 绵阳则退让至老城区。 其他地方的土地储备都比较丰富，陈学兵和毕亚雄下去跑了一圈，在一些开发过程中的争议问题作了让步，也争取到了一些利好条件。 承诺雅安捐赠一座700万的中学，获得了超建阳台30%的权利，等同“赠送面积”。 承诺眉山代建一所县医院，需垫资两千万，周期两年，项目容积率从2.8提高到3.3。 其实下面的市对容积率管控根本不严，现在正是需要高楼大厦的年代，这是现代化都市的象征，只要有人敢住，地方上巴不得建高点，陈学兵只是用未来的合规化，变相做了个慈善罢了。 阿坝的州府马尔康亟待建设，没建筑的地方有时风大得能把人吹跑，材料运送也难，下面的县商业价值也不高，建筑商平时请都请不来，更谈不上阻力。 陈学兵却最为慎重，月初就安排了地勘队伍下去，除了选址213国道服务区，还在马尔康、茂县、文川城区选了一些适合建房的地方，大家商议了一下，最后定了四块地，马尔康6万平，茂县7万平，文川是两块地。 文川他早就暗中跑了一趟，最后确定的会议上，陈总“随手一划”，划到了一处老房子十分密集的地方，开发面积总共15万平，其中包括了五座3层、三座4层老楼和一片平房的拆迁，由县政府负责拆迁游说，股安支付补偿金，并提供新小区的置换房。 资阳是最后定下来的。 资阳正在搞“东拓南延”，对股安的卫星城计划最感兴趣，加上中转仓建设的关系，副市长亲自接待，带着毕亚雄到沱江沿岸转了一圈，称沱江以东将是未来的核心，只要股安愿意到对岸按照规划开发卫星城，土地可以半卖半送。 毕亚雄看着光秃秃的河滩有点拿不定主意，把陈学兵叫了过来。 陈学兵到过沱江，知道后世两岸开发得都不错，但此时看着对岸感觉也十分陌生，想想反正地价便宜，索性就答应了，但暗中指示毕亚雄，这里的开发可以缓一缓，等等市政府的动作。 这个地方邻近重庆，目前房价也过于便宜，可以等中转仓带来的交通项目落地以后再行建设，以他对成渝经济圈计划的深度参与，等项目大规模运转起来，说不定还能拿到一些补贴。 忙完这些，陈学兵便就近赶回了重庆。 时间是12月30号的中午，周六。 纽约45，斩获颇丰。 离元旦虽然还有两天，但股市的年度成绩单已经在周五下午定格。 恐怖的，2700点！ 就在这一周，短短五天交易日，股市冲高400点，每天都是3个点以上的涨幅！ 这一周，沪深两市1434家上市企业，1377家上涨！ 财经媒体前所未有的活跃，把如今的股市称为“傻子都能挣钱，赔钱等于中彩票”。 长征不是傻子，更没有中彩票的运气，投资的52家企业，最低涨幅6.7%，总盈利接近大盘的17.3%涨幅。 为什么没跑过大盘？ 因为股安这一周趁着情绪高峰接连撤出了82亿，仅保留了三支基金的23.5亿，及3G基金的22亿资金。 这82亿里，有20亿是3G基金的钱，撤出后准备进行一级市场的投资，剩下的62亿，全部是净盈利！ 年度结算画面简直让人震惊！ 长征1-3号三支基金投资最为分散，有不少高额回报股，盈利26.2亿，长征资本分红10.48亿！ 3G基金投资大容量股，盈利35.9亿，其中自有资金占0.0476%，盈利约1.71亿，市场固定利率资金占47.62%，盈利17.095亿，由于未到结算期限，长征资本全部拿走。 社保和中央汇金占比与固定利率资金相同，划走17.095亿。 长征资本获利，29.28亿！ 这个消息，让长征资本和所有投资人都在沸腾。 近16亿的分红发到200多名投资人的手上，平均每人接近800万！ 两支国家队每家分红8.5亿以上！ 陈学兵放在任颖那里的公务手机都被打爆了，任颖这段时间说过最多的话就是“不用谢”。 陈学兵走进纽约45的时候，长征资本已经不堪其扰，把门都关了。 打了个电话给阚治冬，门才从里面打开，所有人都还在上班，一群人乌拉拉涌出来迎接董事长。 声音震天响。 “董事长！红包！红包！” “有有有！都有！” 陈学兵摆着手进了大厅，阚治冬板着脸让员工们回工位，里面才恢复了宁静。 压抑的宁静。 每个人内心的情绪都在狂涌，知道这次元旦大家都会度过一个富裕的假期。 陈学兵其实并不像大家猜测的一般兴奋，股市收益越早兑现，就说明接下来的回报更加有限了。 到达巅峰之前，还有两倍？三倍？ 他说不好。 阚治冬见陈学兵情绪比较平静，进了办公室便汇报起了工作。 “钱还借不借了？我们分红的时候提到了借款的事情，大半的投资人都答应了，把这次的分红盈利无偿借给我们使用！如果要借钱，我估计最少可以拿到10个亿！” “没必要了，30亿在手里，还借什么？就当一次测试吧，把没有答应借款的投资人给我记下来，节后开启3号基金的重新募资，基金募资增加10亿限额，这些人咱们就不带了。” 阚治冬呵呵直笑：“这些人算是惹到财主了。” 陈学兵却摇摇头：“不是我记仇，而是这些能借款给我们的投资人，才是咱们的第二个钱包，带着懂感恩的人挣钱，让他们富起来了，以后我们真有需要，才有更多的路子。” “嗯，是这个道理！那年后增加10个亿募资你觉得还会继续涨？” 这一轮上涨，已经让很多人都赚得有点恐慌了，生怕接下来一旦回落，会天塌地陷般把之前的收益全部收走。 阚治冬心里也挺悬的，不过现在收益已经兑现了这么多，钱也撤出来这么多，长征已经是必然的大赢家了，再怎么赔，赔的都是投资人的。 年前情绪这么疯狂，陈学兵心里其实也拿不准，略微思忖，给老阚抛了个底：“接下来的走势说不好，但情绪肯定没到顶，股市上仍持有的股票，不论什么情况都不要卖，重新募进来的十个亿要找准低位，逢低买入。” 这么一说，阚治冬又振奋起来，不过随即想起什么事情，皱了皱眉道：“房地产板块咱们是不是先抛一抛？我有个BJ的朋友跟我说，喊了好几年的土地增值税，节后可能要落实了。” 这话，像点中了陈学兵的穴位，许多记忆一闪而过，表情郑重起来。 “土地增值税？怎么回事？” 阚治冬的表情也变得神秘：“增值税啊！前几年土地涨得这么厉害，好多人都赚大钱了，卖房的时候只按预估利润预缴了一点点，全都没去结算！只要项目卖出85%以上的，必须彻底清算整个项目的真实利润，按照真实税率多退少补！你说哪有退的？全都是补吧！税率还是递增制，按照土地增值的利润比例，赚得越多税率越高，赚1倍交30%，赚2倍交50%，赚3倍交60%！而且倒追三年！这政策一出来，房地产板块立马就是一盆冷水！” 陈学兵逐渐回想起来了。 对，土地增值税，应该就这两年出来的。 要倒查房产交易记录和票据，按照卖房总收入-（土地钱+建房成本+合理费用）计算，重点打击对象就是囤地捂盘，虚增成本和高档别墅。 比如一个卖房项目，总收入10亿，之前的土地增值税是预缴的，按照预征率1.5%，只交了1500万，真实清算后实际增值额5亿，适用税率40%，税费两亿，就要补税1.85亿。 对高档别墅、大平层更是征收最高档位60%，只要开发商在这样的豪宅商品房上挣钱，就要面对超高的盈利税，好像引发过强烈的社会讨论，许多人表示支持，认为这是富人应该交的“享受税”。 所有成本还必须拿出发票证据，不是随便走两笔账就能搞定的。 当然，堵也是不能完全堵住的，开发商要虚增成本，很多虚开发票的事情也就应运而生，但总归虚开也得进国税，国税的收入是确实增加了不少。 陈学兵眼睛眯了眯：“确定是年后？” “对，说是已经到GY的政策办公室了。” 阚治冬的肯定回答，让陈学兵陷入了沉思，心里升起一丝深深的无奈。 土地增值税，这可是重税啊. 以前他没有涉足房地产行业，对这些税费仅是有了解，却未纳入计算，现在他顺势一想，忽然明白了李嘉城为何如此捂盘。 避税。 竣工≥85%才达清算线，他通过分期开发+拖延竣工，将销售率压在84%以下，永不触发清算线。 不申请预售证，让政策根本无执行对象。 最后在触发清算线的时候转让项目公司股权而非直接卖地，躲避了最后的增值税结算。 高招啊。 其实他细细想来，自己也听闻过不少“高招”。 比如房企A以10亿拿地，开发至投入8亿，再以18亿转让给壳公司B，B公司继续开发销售，便可重新计算增值额。 或者和客户签阴阳合同，用家私合同体外支付，把客户的装修款纳入整建成本以抵税。 或通过开发别墅+普通住宅复合小区，把别墅区园林造价全部摊入普通住宅，让别墅住宅的增值率降低。 避这个增值税的方法还挺多的，除了成本造假，开发商们围绕“降低增值部分”想出的方法五花八门，政策虽然一直在堵漏，终究堵不住这些聪明的大脑。 想到这里，他刚刚升起的一丝不悦，逐渐平稳下来。 总不能刚进房地产行业，就挨上一波重税暴击吧？ 但是 他好像也不得不和光同尘，与那些房地产商一起，加入“抗税集团”了。 自己曾经似乎也骂过他们无良，吃了国家的发展红利，还他妈天天想着跟国家对着干，赚了钱就跑路国外。 这一刻深处其中，他好像.也开始和那些人共情了。 当土地升值的暴利变成了低一等的高额利润，国家即使征了税，依然是远超其他行业的利润率，怎么就接受不了了呢？ 房地产资金来源开阔，有市场里的钱帮他赚钱，百亿，千亿，万亿，市场活水越来越大，即使只有十几个点的年利润，依旧是一个恐怖的数字，可事到临头，他却无法抑制自己的贪心，想着逃税。 刚做生意时，他千方百计计算自己的利润让任颖去缴税，因为做盗版生意无法缴税时的那种不安，似乎全都消失了。 别人该交，轮到自己就不该交？ 这合理吗？ 陈学兵审视自己的内心，不禁哂笑一声，脸上泛起一丝嘲讽。 他妈的，你也是个贪心的贼。 他逐渐清醒，叹了一声。 “怎么了？后悔干房地产了？”阚治冬看出了他的心思，笑了起来，拍了拍他的胳膊，“没关系！政策的事，还能想办法嘛！地方上也想发展，减税的政策还是很多的！实在不行咱们重点发展科技企业和金融嘛！科技能避税，投资税率也很低！” 陈学兵笑意渐起。 是啊，他已经避过很多税了，曾经想当纳税大户，现在还没实现呢。 “呵呵。”他嘴角咧起：“我怕什么？你当我是贪财的人？我缺钱吗？三十亿的现金捏在手里，首富也不敢说比我有钱！房地产我不仅要做，还要做大，全国最大！我们要当中国最大的纳税企业！超过中国石油，中国烟草！给国家挣军费！” “有志向！”阚治冬哈哈笑起来，重重拍着陈学兵的肩膀。 “不过.”阚治冬略带笑意，话锋一转：“你这30亿.是不是有老夫一份？” 他可有长征2%的分红权。 陈学兵翻了个白眼，拿出麒麟手机打开计算器，精确地摁了几个数字。 29.28*0.02=0.5856 “5800万，忘不了你！” 阚治冬眼神骤亮，而后欲言又止：“我算出来好像是5856” “56万你还跟我计较？请我喝茶了！”陈学兵不由分说，背着手便走了出去。 “陆晓春！通知开会！分钱！” 外面爆发一阵欢呼。